פסק-דין בתיק ע"א 23262-11-10

עניינו של ערעור זה בשאלת זכאותו של בעל זכויות במקרקעין באזור התעשייה ארז, לפיצוי לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה - 2005 (להלן - החוק ו- ההתנתקות; בהתאמה), כאשר חברה שבשליטתו ניהלה את עסקה באותם מקרקעין וקיבלה פיצוי במסלול הפיננסי בגין פעילותה העסקית.

העובדות

1.            עובר להתנתקות היה המערער בעל זכויות במספר מגרשים באזור התעשייה ארז - מגרשים מס' 67, 68 ומחצית ממגרש מס' 119 (להלן - המגרשים). במגרשים עמדו מספר מבנים, אשר בהם פעלה מאז שנת 1998 חברת ולנטינו איילון ייצור ושיווק רהיטים בע"מ (להלן - החברה או ולנטינו ו - המבנים; בהתאמה). בעת שהחלה החברה לפעול במקום, הועמדו לרשותה בידי המערער המקרקעין והמבנים.

2.            המערער הוא בעל 99% ממניות ולנטינו. האחוז הנותר של מניות החברה מוחזק בידי רעייתו של המערער.

3.            כאמור, בתקופת פעילותה של ולנטינו במקום, מאז שנת 1998 ועד למועד ההתנתקות, העמיד המערער את המגרשים והמבנים לשימושה של ולנטינו. בגין כך לא קיבל המערער תשלום מן החברה, אולם זו נשאה בתשלום ארנונה ודמי החכירה בגינם לממונה על הרכוש הממשלתי הנטוש במינהלת התיאום והקישור באזור חבל עזה (להלן - הממונה על הרכוש הנטוש).

4.            לאחר ההתנתקות פוצתה החברה בגין עסקה - נגריה ומפעל ליצור רהיטים - במסלול הפיננסי, כקבוע בחוק. זאת על בסיס נוסחה הקבועה בחוק, המכפילה את הרווח התיפעולי במכפיל ענפי, בתוספת מקדמי צמיחה ומינוף, ובהתבסס על דו"חותיה הכספיים. המערער מצידו תבע פיצוי בגין זכויותיו במגרשים ובמבנים, אשר אינם בין נכסי החברה.

5.            בהחלטה מיום 31.3.06 דחתה המשיבה את תביעת המערער, בקובעה כי אף שאכן למערער זכויות במגרשים ובמבנים, יש לראות את המגרשים והמבנים כחלק אינהרנטי מנכסי החברה. על פי האמור בהחלטת המשיבה, שווי המגרשים והמבנים לצרכי פיצוי מבוסס במידה רבה על השקעות שבוצעו לאחר שהוקמה החברה, לאחר שריפות ונזקים שארעו למבנה שהוקם בזמנו בידי מר כהן. הפיצוי בגין נזקים אלה שולם לחברה והחברה היא אשר השקיעה בשיפוץ המבנים, ומכאן מסקנת המשיבה כי אין לפצות את המערער בגין המגרשים והמבנים.

6.            בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת א' שניידר) ביום 20.9.10 בתיק ו"ע 147/09, נדחה ערעור המערער כנגד החלטת המשיבה מיום 31.3.06 כאמור, לאחר שנקבע כי מתן פיצוי למערער בגין המגרשים והמבנים, בנוסף לפיצוי הפיננסי לחברה, משמעו כפל פיצוי, בניגוד להוראת סעיף 71 לחוק. כן נקבע כי אין לראות את המערער כבעל "עסק" במקרקעין, בנפרד מן העסק של ולנטינו, אלא פעילותו במגרשים היתה כאדם פרטי. מכאן הסיק בית משפט קמא, כי המשיבה לא היתה מוסמכת לפצותו, וממילא נדחה הערעור על החלטה המשיבה.

מכאן ערעור זה.

דיון

7.            בחינת טענות המערער מחייבת לבדוק תחילה את זכאות המערער לפיצוי בגין זכויותיו במגרשים ובמבנים. בשלב השני יש לבחון האם זכאות זו של המערער, ככל שהיא קיימת, נשללת מכוח פיצוי קודם שקיבלה החברה בשל "כפל פיצוי".

זכאות המערער לפיצוי בגין זכויותיו במגרשים ובמבנים

8.            הזכות לפיצוי בגין מבנים ומגרשים שאינם למגורים מוענקת בהתאם להוראות החוק, לבעליו של "עסק", בין אם מדובר בתאגיד ובין אם לאו (סעיף 63 לחוק), עבור "עסק בשטח מפונה".

"עסק" מוגדר בסעיף 62 לחוק כך:

"לרבות עיסוק בעל צביון מסחרי, למעט עסק של מוסד ציבור כהגדרתו בסעיף 79, ולמעט עסק של אגודה שיתופית הפועל במבנה שנועד לשמש לצורכי ציבור";

9.            כעולה מלשון ההוראה, מדובר בהגדרה רחבה. ההגדרה פותחת במילה "לרבות", המלמדת על כוונת המחוקק להרחיב ולפתוח את שערי ההגדרה (ראו והשוו: עע"מ 8286/07 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית הרצליה, פסקה 4 (פורסם במאגרים, ניתן ביום 14.3.11); בג"צ 337/81 מיטרני נ' שר התחבורה, פ"ד לז(3) 337, ע' 350-351). תכלית ההגדרה הרחבה היא לתפוס ברשתה כל פעילות בעלת צביון וגוון מסחרי. זאת, כחלק ממגמתו של החוק בדבר "מתן פיצוי ראוי והוגן", כלשון סעיף 1 לחוק, ומתן אפשרות למפונים לשיקום עצמי ולהמשך חייהם ועיסוקם לאחר ההתנתקות (וראו: בג"ץ 1661/05 המועצה האיזורית חבל עזה נ' כנסת ישראל, פ"ד נט(2) 481, ע' 591, ס' 480 (להלן - בג"ץ ההתנתקות)).

10.         בענייננו, למערער מגרשים ומבנים באזור תעשיה, אשר שימשו למטרות עסקיות. המערער, אשר הינו בעלים של חברה עסקית, העמיד לרשות החברה את המגרשים והמבנים, על מנת שזו תעשה בה פעילות תעשייתית-מסחרית. פעילות כזו היא בעלת ציביון מסחרי ברור. אין מדובר בפעילות חברתית בעלת אופי פרטי. הפעילות מצויה כולה בתחום העסקים, אף אם המערער לא גבה תשלום ישיר מן החברה כ"דמי שכירות".

ודוק: מן העובדות שבפני עולה כי העמדת המבנים והמגרשים לשימוש החברה הניבה למערער פירות עיסקיים כספיים ישירים (ולא רק בעקיפין מהיותו בעל מניות בחברה), חרף זאת שהוא לא גבה מן החברה תשלום ישיר בגין השימוש בהם. זאת כיוון שתשלומים שהושתו על המערער בהיותו בעל הזכויות במגרשים ובמבנים - תשלום ארנונה ודמי החכירה לממונה על הרכוש הנטוש - שולמו בפועל על ידי החברה מעת שהמגרשים והמבנים הועמדו לרשותה, וכך נהנה המערער מיתרון כלכלי ישיר. דהיינו; עם העמדת המגרשים והמבנים לרשות החברה, שוחרר המערער מחיובים כספיים החלים עליו מהיותו בעל הזכויות בהם, ואלו הושתו על החברה, כך שנחסכה ממנו הוצאה כספית. מכאן, שהעמדת המגרשים והמבנים לשימוש החברה איננה עניין ידידותי, חברתי או משפחתי, אלא עניין בעל ציביון כלכלי מסחרי מובהק.

משמדובר ב"עסק", זכאי בעליו לפיצוי בגין "עסק בשטח המפונה".